керамогранит
Ипотека на ИЖС: почему она не работает
Пандемия коронавируса подхлестнула интерес россиян к загородной недвижимости, но не сделала частные дома по-настоящему массовым продуктом. Главная причина — отсутствие доступной ипотеки в сегменте ИЖС. Почему, несмотря на растущий спрос, банки по-прежнему неохотно кредитуют строительство коттеджей.
На фоне пандемии коронавируса и подорожания городской недвижимости всё больше россиян стали задумываться о строительстве собственного дома. По данным «Авито-Недвижимость», спрос на покупку земельных участков под ИЖС в третьем квартале вырос на 43%.
Впрочем, нельзя сказать, что интерес к загородной недвижимости связан исключительно с эпидемиологической ситуацией. В последние годы на долю ИЖС стабильно приходится более 40% от общего объема ввода жилья, и власти готовы и дальше стимулировать этот сегмент. Так, еще в феврале прошлого года в послании Федеральному собранию президент Владимир Путин заявлял о необходимости к 2024 году увеличить ввод индивидуальных домов до 40 млн кв. м.
Именно тогда Минстрой анонсировал программу по развитию ИЖС, указав, однако, на ряд правовых коллизий, препятствующих созданию эффективного финансового механизма поддержки загородного строительства. Доработанная программа была внесена в правительство летом 2020 года, тем не менее, в середине октября Владимир Путин вновь вернулся к вопросу ипотечных кредитов на строительство индивидуальных домов.
Последние по-прежнему остаются нишевым продуктом. Банки крайне неохотно кредитуют ИЖС, а если и делают это, то под проценты, которые существенно выше ипотечных ставок на квартиры в многоэтажных домах. Да и размер первоначального взноса для загородки в разы выше — 30-40%. Такие условия, разумеется, отпугивают покупателей, и они либо отдают предпочтение потребительским кредитам, либо и вовсе оставляют мечту о загородном доме.
Чтобы ипотека на ИЖС «взлетела», ставка по таким кредитами не должна превышать 4%, считает руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. И это вполне осуществимо, учитывая тот факт, что ключевая ставка Банка России достигла исторического минимума 4,25% и, возможно, в дальнейшем снизится до 4%.
Уповают участники рынка и на участие государства. «Снизить риски для банков поможет госсубсидирование кредитной ставки по аналогии с программой льготной ипотеки и содействие государства в развитии инфраструктуры поселков. Если вопрос водоснабжения и водоотведения может быть решен за счет собственных скважин и септиков и не требует астрономических финансовых затрат, то прокладка дорог, подключение газа и электричества требует серьезных вложений для клиентов», — перечисляет эксперт.
Другой серьезной проблемой, тормозящей развитие ипотеки на ИЖС, является сложность оценки таких объектов. «Существует несопоставимая разница между расположением и качественными характеристиками отдельно взятых объектов в виде земли или жилых домов. Если рассматривать два аналогичных участка, расположенные в одной локации Московской области через поле друг от друга, то нет никаких гарантий, что стоить они будут одинаково. Даже в одном кадастровом квартале два разных объекта могут иметь различную стоимость, потому что на нее влияет множество факторов, и это не только категория земли и удаленность», — рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При оценке важно учитывать также наличие коммуникаций, каких-либо отягощающих обстоятельств и возможных обременений, к примеру, близкое расположение ЛЭП, вероятное развитие автодорог и приближенность участка к будущим автострадам, строительство поблизости взлетно-посадочных полос, потенциальную вырубку лесов рядом, либо наличие таких насаждений. Другим словами, для объектов ИЖС не существует унифицированной стоимости — это всегда особый, частный случай, который должны рассматривать квалифицированные специалисты, поскольку оценка является решающим аргументом при принятии решения об аккредитации конкретного объекта.
Именно поэтому сегодня большинство ипотечных кредитов, выданных на ИЖС, относится к коттеджным поселкам, так называемой типичной застройке, с понятным для банка участником рынка в виде свежесозданного юридического лица, который идет со своим правовым отделом на контакт с банком.
И совсем другое дело, когда построить собственный дом в деревне или поселке берется частное лицо. Для оценки таких объектов банкам нужно формировать отдельную категорию специалистов, не говоря уже о рисках незавершенного строительства. «Если банку отойдет загородный участок с недостроенным домом, продать его будет сложнее, поэтому ему приходится каким-то образом страховаться от убытков», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Остается надеяться, что новые стандарты кредитования сформируют рынок профильных ипотечных продуктов, минимизируют риски для банков, тем самым расширив круг потенциальных загородных ипотечников.